Άδειες δόμησης και μικρής κλίμακας

Το γραφείο του Νικολάου Τζωρτζάτου συντάσσει και υποβάλλει οικοδομικές άδειες, εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) σε όλη την Ελλάδα. Η έδρα είναι στο Νέο Ψυχικό. Δεν δημοσιεύουμε αμοιβές· το αντικείμενο είναι ο φάκελος, όχι εργολαβία.

Οικοδομική άδεια και έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας

Δεν περνούν όλες οι εργασίες από τον ίδιο τύπο φακέλου. Η οικοδομική άδεια καλύπτει νέες κατασκευές, προσθήκες όγκου ή επιφάνειας, επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, αλλαγές χρήσης και ό,τι αλλάζει το διάγραμμα κάλυψης. Η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας καλύπτει μικρότερες επεμβάσεις σε υφιστάμενο κτίριο, όταν το ορίζει ο Κώδικας.

Ενδεικτικά, στην έγκριση μικρής κλίμακας εντάσσονται συχνά εσωτερικές διαρρυθμίσεις χωρίς επέμβαση στη στατική δομή, αντικατάσταση κουφωμάτων, επιστρώσεις, ορισμένες πέργκολες και διαμορφώσεις ακαλύπτου εντός ορίων. Ενδεικτικά, οικοδομική άδεια απαιτείται για όροφο ή επέκταση, για αλλαγή χρήσης κατοικίας σε επαγγελματικό χώρο, και για εργασίες που τροποποιούν κάλυψη, δόμηση ή ύψος.

Το όριο δεν το διαλέγει ο ιδιοκτήτης από έναν πίνακα στο διαδίκτυο. Κρίνεται από την υφιστάμενη άδεια, τους όρους δόμησης και το ακριβές αντικείμενο. Γι’ αυτό προηγείται έλεγχος τίτλων και αυτοψία. Αν το έργο είναι ανακαίνιση, ο τύπος φακέλου βγαίνει από την αποτύπωση, όχι από τον τίτλο «ανακαίνιση».

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ)

Η ΗΤΚ είναι ηλεκτρονικός φάκελος του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας: στοιχεία άδειας, σχέδια, πίνακας αυθαιρέτων όπου υπάρχουν, και δήλωση μηχανικού. Δεν είναι άδεια δόμησης και δεν αντικαθιστά την υπαγωγή. Είναι χωριστή πράξη, υποχρεωτική στη μεταβίβαση όπου το ορίζει ο νόμος.

Για να κλείσει συμβόλαιο πώλησης, γονικής παροχής ή άλλης μεταβίβασης, ο συμβολαιογράφος ζητά ΗΤΚ. Αν στο ακίνητο υπάρχουν αδήλωτες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, η ταυτότητα δεν συμπληρώνεται σωστά χωρίς υπαγωγή — όπου η υπαγωγή επιτρέπεται. Γι’ αυτό η νομιμοποίηση αυθαιρέτων και η ΗΤΚ δουλεύονται μαζί όταν υπάρχει απόκλιση από την άδεια. Κατηγορίες 1–4 έχουν προθεσμία υπαγωγής έως 31 Μαρτίου 2028 (ν. 4495/2017 → ν. 5306/2026).

Η ΗΤΚ χρειάζεται και σε άλλες περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος (ενδεικτικά μίσθωση σε ορισμένες χρήσεις, ή σύνδεση με νέα άδεια). Ο κατάλογος δεν είναι σταθερός σε μια σελίδα· εξετάζεται ανά ακίνητο.

Βεβαίωση μηχανικού για μεταβίβαση

Η βεβαίωση μηχανικού για μεταβίβαση συνοδεύει τον φάκελο προς τον συμβολαιογράφο. Δηλώνει την πολεοδομική κατάσταση της ιδιοκτησίας όπως αποτυπώθηκε: άδεια, ΗΤΚ, υπαγωγές. Δεν «καθαρίζει» αυθαίρετο που δεν έχει υπαχθεί και δεν υποκαθιστά την οικοδομική άδεια.

Συντάσσεται μετά την αυτοψία και τον έλεγχο των τίτλων και των σχεδίων. Αν λείπει άδεια, έχουν απωλεσθεί σχέδια, ή υπάρχει απόκλιση, η βεβαίωση το αναφέρει· δεν το παραλείπει για να κλείσει το συμβόλαιο γρηγορότερα.

Δικαιολογητικά

Ο τελικός κατάλογος ακολουθεί την αυτοψία. Ενδεικτικά ζητούνται:

• τίτλοι ιδιοκτησίας
• οικοδομική άδεια και εγκεκριμένα σχέδια, εφόσον υπάρχουν
• τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης, όπου απαιτούνται
• ταυτότητα του ιδιοκτήτη
• Ε9 και ΚΑΕΚ, όπου υπάρχουν
• φωτογραφίες της υφιστάμενης κατάστασης
• δηλώσεις μηχανικού και, όπου ορίζεται, στατική ή Η/Μ μελέτη

Αν ο φάκελος της παλιάς άδειας έχει απωλεσθεί, ζητείται βεβαίωση από την Υπηρεσία Δόμησης. Συμπληρωματικά στοιχεία μπαίνουν μόνο όταν το αντικείμενο το απαιτεί.

Η διαδικασία στο ηλεκτρονικό σύστημα αδειών

Ο φάκελος υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο σύστημα αδειών του κράτους. Η σειρά είναι σταθερή· η διάρκεια εξαρτάται από τα διαθέσιμα σχέδια και από το αν προηγείται υπαγωγή.

1. Έλεγχος τίτλων, υφιστάμενης άδειας και εμφανών αποκλίσεων.
2. Αυτοψία και αποτύπωση της κατάστασης.
3. Κατάταξη: οικοδομική άδεια, έγκριση μικρής κλίμακας, ή πρώτα υπαγωγή αυθαιρέτου.
4. Σύνταξη μελετών και σχεδίων· όπου χρειάζεται, συνεργασία με στατικό ή Η/Μ.
5. Ηλεκτρονική υποβολή και παρακολούθηση του φακέλου.
6. ΗΤΚ και βεβαίωση μηχανικού, όταν η εντολή είναι μεταβίβαση ή το απαιτεί η άδεια.

Αν το έργο προχωρήσει σε κατασκευή, η επίβλεψη είναι χωριστή εντολή, πάνω στα εγκεκριμένα σχέδια.

Σε όλη την Ελλάδα

Η έδρα είναι στη Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451· άδειες, εγκρίσεις και ΗΤΚ γίνονται σε όλη την Ελλάδα.

Από το 1976 το γραφείο έχει περίπου 343 έργα. Ο φάκελος ακολουθεί τον ίδιο Κώδικα είτε το ακίνητο είναι στην Αθήνα είτε εκτός.

Για μια πρώτη συζήτηση, χωρίς υποχρέωση: Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας · Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451 · +30 210 6716237.