Νομιμοποίηση αυθαιρέτων
Προθεσμία υπαγωγής κατηγοριών 1–4: έως 31 Μαρτίου 2028 (ν. 4495/2017 → ν. 5306/2026). Η κατηγορία 5 παραμένει κλειστή για γενική υπαγωγή.
Χωρίς ολοκληρωμένη υπαγωγή και ΗΤΚ όπου απαιτείται, η μεταβίβαση ακινήτου δεν κλείνει — το συμβόλαιο μπλοκάρεται υπό τον Κώδικα.
Το γραφείο του Νικολάου Τζωρτζάτου — Αρχιτέκτονα αναλαμβάνει νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα: αυτοψία, καταγραφή αποκλίσεων, κατηγοριοποίηση, φάκελος υπαγωγής στο σύστημα του ΤΕΕ και, όπου απαιτείται για μεταβίβαση, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ). Έδρα: Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451.
Τακτοποίηση ή νομιμοποίηση;
Στην καθημερινή χρήση, τακτοποίηση και νομιμοποίηση αυθαιρέτων περιγράφουν την ίδια πράξη: δήλωση και υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, κατά τον ν. 4495/2017 (κωδικοποίηση στον ν. 5306/2026). Δεν πρόκειται για έκδοση άδειας δόμησης και δεν «νομιμοποιεί» αυθαίρετο μετά τις 28.7.2011 με τον τρόπο μιας νέας άδειας.
Ως δημόσιος όρος του γραφείου χρησιμοποιείται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων. Η τακτοποίηση εμφανίζεται εδώ μόνο για να μην συγχέονται οι δύο λέξεις όταν κάποιος ψάχνει με τον παλιότερο όρο. Η πράξη που κατατίθεται είναι υπαγωγή.
Κατηγορίες αυθαιρέτων
Δηλώνονται αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν από τις 28.7.2011, εφόσον δεν εμπίπτουν σε απαγόρευση υπαγωγής. Η κατάταξη γίνεται μετά την αυτοψία.
| Κατηγορία | Τι αφορά | Τι ισχύει |
|---|---|---|
| 1 | Κατασκευές ή αλλαγές χρήσης πριν από τις 9.6.1975, σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας | Υπαγωγή με παράβολο· χωρίς ενιαίο ειδικό πρόστιμο· οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση |
| 2 | Κατασκευές πριν από την 1.1.1983 | Υπαγωγή έως 31 Μαρτίου 2028, με τα δικαιολογητικά και το πρόστιμο που ορίζει ο Κώδικας |
| 3 | Μικρές παραβάσεις μικρής περιβαλλοντικής όχλησης | Υπαγωγή· κατά κανόνα παράβολο χωρίς ενιαίο ειδικό πρόστιμο |
| 4 | Μεσαίες υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης ή ύψους — ενδεικτικά έως περίπου 40% κάλυψης/δόμησης | Υπαγωγή έως 31 Μαρτίου 2028 |
| 5 | Μεγάλες υπερβάσεις ή κτίσμα χωρίς άδεια, πέραν των ορίων των κατηγοριών 1–4 | Κλειστή στη γενική υπαγωγή από το 2020 |
Η γραμμή του 40% είναι ενδεικτική· ο Κώδικας θέτει χωριστά ποσοστά. Κατασκευή μετά τις 28.7.2011 δεν μπαίνει σε αυτές τις κατηγορίες.
Παράβολο και κόστος
Για την υπαγωγή καταβάλλεται παράβολο υπέρ του Δημοσίου, κλιμακωτά κατά την επιφάνεια που δηλώνεται:
- έως 100 τ.μ. — 250 €
- 100–500 τ.μ. — 500 €
- 500–2.000 τ.μ. — 1.000 €
- 2.000–5.000 τ.μ. — 4.000 €
- άνω των 5.000 τ.μ. — 10.000 €
Το παράβολο συμψηφίζεται με το ενιαίο ειδικό πρόστιμο όπου οφείλεται πρόστιμο. Δεν επιστρέφεται. Ενδεικτικό παράδειγμα: δηλούμενη αυθαίρετη επιφάνεια 120 τ.μ. εμπίπτει στην κλίμακα 100–500 τ.μ.· το παράβολο είναι 500 €. Το ειδικό πρόστιμο, αν οφείλεται, υπολογίζεται χωριστά στο σύστημα ΤΕΕ μετά την αυτοψία. Το γραφείο δεν δημοσιεύει αμοιβές.
Η διαδικασία
- Αυτοψία και συλλογή τίτλων, οικοδομικής άδειας και σχεδίων· καταγραφή αποκλίσεων.
- Κατηγοριοποίηση (1–5) και έλεγχος αν επιτρέπεται υπαγωγή.
- Υποβολή δήλωσης και φακέλου στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ.
- Πληρωμή παραβόλου και, όπου οφείλεται, ενιαίου ειδικού προστίμου.
- Σύνταξη ΗΤΚ όπου απαιτείται για μεταβίβαση.
- Ολοκλήρωση υπαγωγής· βεβαίωση για συμβολαιογράφο, τράπεζα ή ανακαίνιση χωρίς εκκρεμότητα.
Δικαιολογητικά
Ο πλήρης κατάλογος προκύπτει από την αυτοψία. Συνήθως ζητούνται:
- τίτλοι ιδιοκτησίας
- οικοδομική άδεια και σχέδια, εφόσον υπάρχουν
- ταυτότητα του ιδιοκτήτη
- Ε9 και ΚΑΕΚ, όπου υπάρχουν
- φωτογραφίες των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων
- δήλωση μηχανικού / τεχνική έκθεση
Σε όλη την Ελλάδα
Η έδρα είναι στη Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451· η νομιμοποίηση αυθαιρέτων γίνεται σε όλη την Ελλάδα. Περίπου 343 έργα από το 1976.
Σχετικά: οικοδομικές άδειες / ΗΤΚ · ανακαινίσεις · μελέτη και επίβλεψη.
Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας · Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451 · +30 210 6716237.
Συχνές ερωτήσεις
Κάνετε νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα; Ναι. Έδρα Νέο Ψυχικό (Λαλέχου 5)· νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα.
Μέχρι πότε η προθεσμία; Υπαγωγή κατηγοριών 1–4 έως 31 Μαρτίου 2028 (ν. 4495/2017 → ν. 5306/2026).
Χρειάζεται ΗΤΚ για μεταβίβαση; Ναι, όπου απαιτείται. Τη συντάσσουμε μαζί με τον φάκελο νομιμοποίησης.
Ποιος είναι ο αρχιτέκτονας; Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας, Νέο Ψυχικό. Τηλ. +30 210 6716237.
Για μια πρώτη συζήτηση, χωρίς υποχρέωση: Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας · Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451 · +30 210 6716237.