Νομιμοποίηση αυθαιρέτων

Το γραφείο του Νικολάου Τζωρτζάτου αναλαμβάνει νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα: αυτοψία, καταγραφή αποκλίσεων, κατηγοριοποίηση, φάκελος υπαγωγής στο σύστημα του ΤΕΕ και, όπου απαιτείται για μεταβίβαση, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ). Η έδρα είναι στο Νέο Ψυχικό· η εργασία γίνεται για ακίνητα σε όλη τη χώρα. Δεν εκδίδουμε νέα οικοδομική άδεια μέσα από αυτή τη διαδικασία· η υπαγωγή είναι χωριστή πράξη από την οικοδομική άδεια.

Τακτοποίηση ή νομιμοποίηση;

Στην καθημερινή χρήση, τακτοποίηση και νομιμοποίηση αυθαιρέτων περιγράφουν την ίδια πράξη: δήλωση και υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, κατά τον ν. 4495/2017. Δεν πρόκειται για έκδοση άδειας δόμησης και δεν «νομιμοποιεί» αυθαίρετο μετά τις 28.7.2011 με τον τρόπο μιας νέας άδειας.

Ως δημόσιος όρος του γραφείου χρησιμοποιείται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων. Η τακτοποίηση εμφανίζεται εδώ μόνο για να μην συγχέονται οι δύο λέξεις όταν κάποιος ψάχνει με τον παλιότερο όρο. Η πράξη που κατατίθεται είναι υπαγωγή.

Κατηγορίες αυθαιρέτων

Στον ν. 4495/2017 (κωδικοποίηση στον ν. 5306/2026) δηλώνονται αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν από τις 28.7.2011, εφόσον δεν εμπίπτουν σε απαγόρευση υπαγωγής. Κατατάσσονται σε πέντε κατηγορίες. Η κατηγορία ορίζεται από τον χρόνο κατασκευής, την ύπαρξη άδειας και το μέγεθος της απόκλισης — όχι από την επιθυμία του ιδιοκτήτη. Η κατάταξη γίνεται μετά την αυτοψία και τη σύγκριση με την άδεια, τα σχέδια και τους όρους δόμησης.

Κατηγορία	Τι αφορά	Τι ισχύει
1	Κατασκευές ή αλλαγές χρήσης πριν από τις 9.6.1975, σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας	Υπαγωγή με παράβολο· χωρίς ενιαίο ειδικό πρόστιμο· οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση
2	Κατασκευές πριν από την 1.1.1983	Υπαγωγή έως 31 Μαρτίου 2028, με τα δικαιολογητικά και το πρόστιμο που ορίζει ο Κώδικας
3	Μικρές παραβάσεις μικρής περιβαλλοντικής όχλησης (ενδεικτικά: μικρές μετατοπίσεις ανοιγμάτων, πέργκολες εντός ορίων, μικρές αποκλίσεις περιγράμματος)	Υπαγωγή· κατά κανόνα παράβολο χωρίς ενιαίο ειδικό πρόστιμο
4	Μεσαίες υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης ή ύψους — ενδεικτικά έως περίπου 40% κάλυψης/δόμησης, με τα όρια και τις εξαιρέσεις του Κώδικα	Υπαγωγή έως 31 Μαρτίου 2028
5	Μεγάλες υπερβάσεις ή κτίσμα χωρίς άδεια, πέραν των ορίων των κατηγοριών 1–4	Κλειστή στη γενική υπαγωγή από το 2020

Η γραμμή του 40% είναι ενδεικτική· ο Κώδικας θέτει χωριστά ποσοστά για κάλυψη, δόμηση και ύψος, και συνυπολογίζει άλλες υπαγωγές στο ίδιο ακίνητο. Κατασκευή μετά τις 28.7.2011 δεν μπαίνει σε αυτές τις κατηγορίες. Ό,τι δεν μπορεί να υπαχθεί εξετάζεται χωριστά: είτε παραμένει εκτός συναλλαγής, είτε, όπου οι όροι δόμησης το επιτρέπουν, προχωρά με άδεια και όχι με υπαγωγή.

Παράβολο και κόστος

Για την υπαγωγή καταβάλλεται παράβολο υπέρ του Δημοσίου, κλιμακωτά κατά την επιφάνεια που δηλώνεται:

• έως 100 τ.μ. — 250 €
• 100–500 τ.μ. — 500 €
• 500–2.000 τ.μ. — 1.000 €
• 2.000–5.000 τ.μ. — 4.000 €
• άνω των 5.000 τ.μ. — 10.000 €

Το παράβολο συμψηφίζεται με το ενιαίο ειδικό πρόστιμο όπου οφείλεται πρόστιμο. Δεν επιστρέφεται. Σε κατηγορίες χωρίς πρόστιμο (ενδεικτικά η 1 και, κατά κανόνα, η 3) μένει το παράβολο.

Παράδειγμα: κατοικία με δηλούμενη αυθαίρετη επιφάνεια 120 τ.μ. εμπίπτει στην κλίμακα 100–500 τ.μ.· το παράβολο είναι 500 €. Το ειδικό πρόστιμο, αν οφείλεται, υπολογίζεται χωριστά από τον μηχανικό (συντελεστές, τιμή ζώνης, είδος παράβασης) και δεν μπορεί να προεξοφληθεί σε μια σελίδα.

Το γραφείο δεν δημοσιεύει αμοιβές. Μετά την αυτοψία ορίζεται τι μπορεί να υπαχθεί, σε ποια κατηγορία, και ποια δημόσια ποσά προκύπτουν από τον Κώδικα.

Η διαδικασία

Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων γίνεται ηλεκτρονικά στο σύστημα του ΤΕΕ. Τα βήματα είναι σταθερά· η διάρκεια εξαρτάται από τα διαθέσιμα σχέδια και τίτλους.

1. Αυτοψία και συλλογή τίτλων, οικοδομικής άδειας και σχεδίων· καταγραφή αποκλίσεων ως προς την άδεια και τους όρους δόμησης.
2. Κατηγοριοποίηση της αυθαιρεσίας (κατηγορίες 1–5) και έλεγχος αν επιτρέπεται υπαγωγή.
3. Υποβολή δήλωσης και φακέλου στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ.
4. Πληρωμή παραβόλου και, όπου οφείλεται, ενιαίου ειδικού προστίμου.
5. Σύνταξη ΗΤΚ όπου απαιτείται για μεταβίβαση, μαζί με τον φάκελο υπαγωγής.
6. Ολοκλήρωση υπαγωγής· βεβαίωση για συμβολαιογράφο, τράπεζα ή για να προχωρήσει ανακαίνιση χωρίς εκκρεμότητα αυθαιρέτου.

Αν το ακίνητο χρειάζεται και νέα άδεια ή επίβλεψη εργασιών, αυτό είναι χωριστή εντολή: μελέτη και επίβλεψη, όχι προέκταση της υπαγωγής.

Δικαιολογητικά

Ο πλήρης κατάλογος προκύπτει από την αυτοψία. Συνήθως ζητούνται:

• τίτλοι ιδιοκτησίας
• οικοδομική άδεια και σχέδια, εφόσον υπάρχουν· αλλιώς βεβαίωση της Υπηρεσίας Δόμησης αν ο φάκελος έχει απωλεσθεί
• ταυτότητα του ιδιοκτήτη
• Ε9 και ΚΑΕΚ, όπου υπάρχουν
• φωτογραφίες των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων
• δήλωση μηχανικού / τεχνική έκθεση

Για την απόδειξη χρόνου κατασκευής (κατηγορίες 1 και 2) χρειάζονται δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες της αντίστοιχης περιόδου. Αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, η υπαγωγή γίνεται ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Συμπληρωματικά στοιχεία — στατική επάρκεια, Η/Μ έκθεση, τοπογραφικό — ζητούνται μόνο όταν το ορίζει ο Κώδικας για τη συγκεκριμένη περίπτωση.

Σε όλη την Ελλάδα

Η έδρα είναι στη Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451· η νομιμοποίηση αυθαιρέτων γίνεται σε όλη την Ελλάδα.

Από το 1976 το γραφείο έχει περίπου 343 έργα. Η υπαγωγή ακολουθεί τον ίδιο Κώδικα είτε το ακίνητο είναι στην Αθήνα είτε εκτός.

Συχνές ερωτήσεις

Κάνετε νομιμοποιήσεις σε όλη την Ελλάδα; Ναι. Έδρα Νέο Ψυχικό (Λαλέχου 5)· νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα.

Μέχρι πότε η προθεσμία; Υπαγωγή κατηγοριών 1–4 έως 31 Μαρτίου 2028 (ν. 4495/2017 → ν. 5306/2026).

Χρειάζεται ΗΤΚ για μεταβίβαση; Ναι, όπου απαιτείται. Τη συντάσσουμε μαζί με τον φάκελο νομιμοποίησης.

Ποιος είναι ο αρχιτέκτονας; Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας, Νέο Ψυχικό. Τηλ. +30 210 6716237.

Για μια πρώτη συζήτηση, χωρίς υποχρέωση: Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας · Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451 · +30 210 6716237.