Μελέτη και επίβλεψη

Το γραφείο του Νικολάου Τζωρτζάτου αναλαμβάνει αρχιτεκτονική μελέτη και επίβλεψη κατασκευής για κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους σε όλη την Ελλάδα. Η εντολή καλύπτει νέα κτίρια, επεκτάσεις και επεμβάσεις σε υφιστάμενα. Δεν δημοσιεύουμε αμοιβές και δεν είμαστε εργολάβοι.

Αρχιτεκτονική μελέτη

Η μελέτη χωρίζει τη δουλειά σε στάδια, ώστε ο ιδιοκτήτης να βλέπει τι αποφασίζεται πριν ξοδευτεί σε σχέδια που δεν μπορούν να αδειοδοτηθούν.

Η προμελέτη αποτυπώνει το οικόπεδο ή το υφιστάμενο κτίριο, τους όρους δόμησης και τι ζητείται από τον χώρο. Παραδίδει σενάρια διάταξης, όγκου και χρήσεων, και δείχνει τι επιτρέπεται. Δεν είναι άδεια και δεν δεσμεύει τον φέροντα οργανισμό.

Η οριστική μελέτη κλειδώνει την πρόταση: κατόψεις, όψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης. Αυτό το σύνολο μπαίνει στον φάκελο οικοδομικής άδειας. Αν λείπει στατικός ή Η/Μ μελετητής, η οριστική δεν υποβάλλεται μόνη της ως πλήρης φάκελος.

Η μελέτη εφαρμογής μεταφράζει την άδεια σε σχέδια για το εργοτάξιο: διαστάσεις, κατασκευαστικές λεπτομέρειες, ανοίγματα, υλικά, σημεία που αλλιώς λύνονται «στο μάτι». Χωρίς αυτήν, η επίβλεψη συγκρίνει την κατασκευή μόνο με τα σχέδια αδείας, που είναι πιο αδρά.

Επίβλεψη κατασκευής

Η επίβλεψη είναι παρουσία του αρχιτέκτονα στο έργο, με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια. Ελέγχει χάραξη, στάθμες, ανοίγματα, τελειώματα και το αν η εκτέλεση αποκλίνει από την άδεια. Καταγράφει παρατηρήσεις και τις κοινοποιεί στον ιδιοκτήτη και στον κατασκευαστή.

Δεν διευθύνει συνεργεία και δεν αναλαμβάνει προμήθειες. Για τον ιδιοκτήτη μετράει γιατί η άδεια από μόνη της δεν εγγυάται ότι χτίστηκε αυτό που εγκρίθηκε. Απόκλιση στο εργοτάξιο γίνεται αυθαίρετο· η επίβλεψη το πιάνει όσο ακόμα διορθώνεται, όχι μετά τη σοβάτιση.

Η συχνότητα των επισκέψεων ορίζεται στην εντολή, ανάλογα με το στάδιο: εκσκαφή και πέδιλα, φέρων οργανισμός, τοιχοποιίες, κουφώματα, παράδοση. Δεν υπάρχει ενιαίο πρόγραμμα για κάθε έργο.

Κατοικίες και επαγγελματικοί χώροι

Η ίδια ακολουθία ισχύει για κατοικία και για επαγγελματικό κτίριο. Αλλάζουν οι χρήσεις, τα φορτία και οι εγκρίσεις, όχι η σειρά μελέτη–άδεια–επίβλεψη.

Παραδείγματα κατοικιών είναι στη σελίδα κατοικίες. Παραδείγματα γραφείων και καταστημάτων στη σελίδα επαγγελματικά. Νέα μελέτη δεν αντιγράφει εκείνα τα κτίρια· ξεκινά από το συγκεκριμένο οικόπεδο, την άδεια και τον ιδιοκτήτη.

Συνεργασία με στατικό και Η/Μ μελετητή

Ο αρχιτέκτονας δεν υπογράφει στατική μελέτη ούτε Η/Μ. Συντονίζει τον φάκελο: ο στατικός ορίζει τον φέροντα οργανισμό, ο Η/Μ τα δίκτυα, ο αρχιτέκτονας την αρχιτεκτονική και τη συνολική υποβολή. Η συνεργασία μπαίνει από την προμελέτη όταν φαίνεται το εύρος — όχι στο εργοτάξιο, όταν η κολόνα «δεν χωράει».

Αν το έργο είναι ανακαίνιση ή αποκατάσταση, ο στατικός κρίνει τι φέρει φορτία στο υφιστάμενο κτίριο πριν αποφασιστεί τι κατεδαφίζεται.

Άδεια και αυθαίρετα πριν την κατασκευή

Η κατασκευή ξεκινά μετά την άδεια ή την έγκριση που αντιστοιχεί στο αντικείμενο. Η μελέτη χωρίς φάκελο στο ηλεκτρονικό σύστημα αδειών μένει σχέδιο. Λεπτομέρειες για οικοδομική άδεια, έγκριση μικρής κλίμακας και ΗΤΚ είναι στη σελίδα αδειών δόμησης.

Εκκρεμής αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης μπλοκάρει τον φάκελο. Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων προηγείται, όπου επιτρέπεται υπαγωγή. Κατηγορίες 1–4 έχουν προθεσμία έως 31 Μαρτίου 2028 (ν. 4495/2017 → ν. 5306/2026).

Από το 1976

Το γραφείο λειτουργεί από το 1976, μετά την αποφοίτηση από το ΕΜΠ. Περίπου 343 έργα. Η γραμμή μελέτης πριν το εργοτάξιο ξεκινά από τα φοιτητικά χρόνια, στη συνεργασία με τον Σόλωνα Κυδωνιάτη.

Σε όλη την Ελλάδα

Η έδρα είναι στη Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451· μελέτη και επίβλεψη γίνονται σε όλη την Ελλάδα.

Ο φάκελος ακολουθεί τον ίδιο Κώδικα είτε το έργο είναι στην Αθήνα είτε εκτός.

Για μια πρώτη συζήτηση, χωρίς υποχρέωση: Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας · Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451 · +30 210 6716237.