Ανακαινίσεις και αποκαταστάσεις

Το γραφείο του Νικολάου Τζωρτζάτου αναλαμβάνει μελέτη, αδειοδότηση και επίβλεψη ανακαίνισης και αποκατάστασης για κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους σε όλη την Ελλάδα. Δεν είμαστε εργολάβοι και δεν δημοσιεύουμε τιμές εργασιών. Η εντολή είναι αρχιτεκτονική: τι αλλάζει στον χώρο, τι επιτρέπεται, ποια άδεια ή έγκριση χρειάζεται, και πώς εκτελείται.

Τι περιλαμβάνει η ανακαίνιση

Η ανακαίνιση ξεκινά από την υφιστάμενη κατασκευή, όχι από έναν κατάλογο υλικών. Αποτυπώνεται η κάτοψη, η φέρουσα δομή, τα δίκτυα και οι χρήσεις. Από εκεί προκύπτει πρόταση διαρρύθμισης, φωτισμού και υλικών που σέβεται την άδεια, τους όρους δόμησης και, όπου υπάρχει, τον χαρακτήρα του κτιρίου.

Η μελέτη ορίζει τι κατεδαφίζεται, τι μένει, πού μετακινούνται ανοίγματα και πώς χωρίζονται οι χώροι. Η άδεια ή έγκριση βάζει τις εργασίες στο ηλεκτρονικό σύστημα αδειών. Η επίβλεψη ελέγχει ότι η εκτέλεση ακολουθεί τη μελέτη. Αυτά τα τρία είναι η ανακαίνιση από την πλευρά του αρχιτέκτονα — όχι προμήθεια συνεργείων.

Σε διαμέρισμα η επέμβαση περιορίζεται συχνά στην ιδιοκτησία: διαρρύθμιση, κουφώματα, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, επίστρωση. Σε μονοκατοικία ή επαγγελματικό χώρο μπορεί να μπει και εξωτερικό κέλυφος, στέγη, πρόσβαση, ή αλλαγή διαγράμματος κάλυψης. Το εύρος το δείχνει η αυτοψία, όχι μια γενική περιγραφή.

Πότε χρειάζεται άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας

Δεν περνούν όλες οι εργασίες από τον ίδιο φάκελο. Ενδεικτικά, εσωτερικές διαρρυθμίσεις χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό, αντικατάσταση κουφωμάτων, επιστρώσεις και ορισμένες πέργκολες ή διαμορφώσεις μπορεί να ενταχθούν σε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Προσθήκη επιφάνειας, επέμβαση στη στατική δομή, αλλαγή χρήσης ή εργασίες που αλλάζουν το διάγραμμα κάλυψης απαιτούν κατά κανόνα οικοδομική άδεια.

Το όριο δεν το κρίνει ο ιδιοκτήτης από έναν κατάλογο στο διαδίκτυο. Κρίνεται από την άδεια του κτιρίου, τους ισχύοντες όρους και το τι ακριβώς θα γίνει. Γι’ αυτό η αποτύπωση προηγείται της πρότασης. Λεπτομέρειες για οικοδομική άδεια, έγκριση μικρής κλίμακας και ΗΤΚ είναι στη σελίδα οικοδομικών αδειών.

Αποκατάσταση παλαιών κτιρίων

Αποκατάσταση δεν είναι ανακαίνιση με παλαιά κουφώματα. Είναι επέμβαση σε κτίσμα που έχει ήδη ιστορία κατασκευής: φέροντα στοιχεία, πατώματα, στέγη, επιχρίσματα, και συχνά επάλληλες αυθαίρετες προσθήκες. Από το 1976 το γραφείο δουλεύει σε τέτοια κτίρια — κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους — με πρώτη μέριμνα να καταλάβει τι φέρει φορτία και τι είναι απλή επένδυση.

Η πρόταση κρατά ό,τι μπορεί να κρατηθεί και αντικαθιστά ό,τι έχει αποτύχει, χωρίς να προσθέτει όγκο που η άδεια και οι όροι δεν επιτρέπουν. Όπου το κτίριο έχει προστατευτικό καθεστώς, ο φάκελος ακολουθεί τις εγκρίσεις που ορίζει ο νόμος· δεν το αποφασίζουμε εμείς στη μελέτη. Η αποκατάσταση συνδέεται σχεδόν πάντα με έλεγχο αυθαιρέτων: ό,τι προστέθηκε χωρίς άδεια δεν «χάνεται» επειδή θα βαφτεί.

Η διαδικασία

Η σειρά είναι σταθερή. Παραλείπεται βήμα μόνο όταν το ακίνητο είναι ήδη πλήρως αποτυπωμένο και χωρίς εκκρεμότητες.

1. Αποτύπωση και αυτοψία: κάτοψη, φωτογραφίες, άδεια, τίτλοι, εμφανείς αποκλίσεις.
2. Πρόταση: σενάρια διαρρύθμισης, όρια επέμβασης, τι χρειάζεται άδεια ή έγκριση.
3. Οριστική μελέτη και φάκελος αδείας, όπου απαιτείται.
4. Επίβλεψη κατά την εκτέλεση, με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια.
5. Παράδοση: έλεγχος ότι η εργασία κλείνει όπως μελετήθηκε.

Αν χρειάζεται στατικός ή Η/Μ μελετητής, μπαίνει μετά την αποτύπωση, όταν φαίνεται το εύρος της επέμβασης. Δεν προδιαγράφεται συνεργείο από το γραφείο.

Αυθαίρετα και ανακαίνιση

Εκκρεμής αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης μπλοκάρει τον φάκελο και τη συναλλαγή. Δεν έχει νόημα να σχεδιαστεί κουζίνα ή επέκταση πάνω σε χώρο που δεν έχει υπαχθεί. Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων προηγείται: αυτοψία, κατηγοριοποίηση, υπαγωγή στο ΤΕΕ όπου επιτρέπεται. Μετά η ανακαίνιση κινείται πάνω σε δηλωμένη κατάσταση.

Αν η αυθαιρεσία δεν υπάγεται (ενδεικτικά κατηγορία 5, ή κατασκευή μετά τις 28.7.2011), η ανακαίνιση δεν την καλύπτει. Εξετάζεται χωριστά αν μπορεί να αφαιρεθεί, να μείνει εκτός, ή — όπου οι όροι το επιτρέπουν — να πάρει άδεια. Η προθεσμία υπαγωγής κατηγοριών 1–4 είναι έως 31 Μαρτίου 2028 (ν. 4495/2017 → ν. 5306/2026).

Σε όλη την Ελλάδα

Η έδρα είναι στη Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451· μελέτη και επίβλεψη ανακαίνισης γίνονται σε όλη την Ελλάδα.

Από το 1976 το γραφείο έχει περίπου 343 έργα. Η διαδικασία είναι η ίδια είτε το ακίνητο είναι διαμέρισμα στην Αθήνα είτε κατοικία εκτός.

Για μια πρώτη συζήτηση, χωρίς υποχρέωση: Νικόλαος Τζωρτζάτος — Αρχιτέκτονας · Λαλέχου 5, 3ος όροφος, Νέο Ψυχικό 15451 · +30 210 6716237.